Виртуальный офис, аренда или покупка?

Высокие цены на недвижимость и аренду нежилых помещений, высокие риски при создании собственного бизнеса, сложностью просчета сроков окупаемости проекта побуждают открывать «виртуальные офисы». Идеи виртуального офиса можно использовать в любом бизнесе.

Также это могут быть вспомогательные механизмы, упрощающие обслуживание клиентов. Например, на используемых программных и Интернет-ресурсах нашей компании предусмотрены системы виртуального общения и консультаций клиентов, обработка виртуально поступающих заявок. Это значительно сокращает издержки как агентства и риэлторов, так и клиентов. Не нужно делать дополнительные поездки не только в офис, но даже и просмотр объекта может быть виртуальным. В частности, даже банки при оформлении ипотеки могут первоначально дистанционно рассмотреть заявку на кредит по высланным сканированным копиям документов заемщика.

Использование элементов виртуальных компаний снижает издержки и риски, позволяет иметь меньшие площади офисов, а сами офисы - в более скромных местах, где их стоимость содержания гораздо меньше. Для агентств недвижимости это является основным конкурентным преимуществом в моменты стагнации спроса на рынке недвижимости. Например, создание Интернет-портала обойдется в 100-300 тыс.рублей, что гораздо меньше, чем, купить офис в собственность площадью в 30 кв.метров, или платить аренду и содержать данный офис. Правда есть одно НО. В недвижимости следует использовать лишь элементы виртуального бизнеса, так как наличие хорошего офиса в проходимом месте определяет многое, в том числе и доверие клиентов.
Какова же ситуация на уфимском рынке коммерческой недвижимости?

Сертифицированный аналитик рынка нашей компании Степанова Айгуль отметила следующие изменения цен на коммерческую недвижимость Уфы с начала года.

Коммерческая недвижимость, продажа, I квартал 2008 г.
Торговая 100 т.р./кв.м. +11,1%
Офисная 70 т.р./кв.м. +16,7%
складская 25 т.р./кв.м. 0%
Коммерческая недвижимость, аренда, I квартал 2008 г.
торговая 1650 руб./мес. 0%
офисная 750 руб./мес. +15,4%

Такое изменение цен связано, прежде всего, с частичным перетоком инвестиций из сегмента жилой недвижимости, которая не растет уже полтора года (рост не превышает инфляцию). Жилая недвижимость сейчас является непривлекательной для краткосрочных инвесторов (срок 1-3 года).
Интерес к коммерческой недвижимости вызван также строительством большого количества объектов нежилой недвижимости, например, торговых центров, офисных зданий. На прошедшей выставке, посвященной строительству, было представлено много таких будущих проектов. Но так как покупка помещения, которое, как правило, нуждается в чистовой отделке или ремонте, стоит дорого, в гораздо большей степени мы наблюдаем спрос на аренду.

По словам начальника отдела коммерческой недвижимости офиса «ЭКСПЕРТ» на проспекте Октября, 11, Галимуллиной Гузель Ахтямовны, «офис офису рознь». Каждый офис – уникален, в отличие от стандартных квартир. Исключения могут составить разве лишь однотипные офисы в бизнес-центрах. Соответственно, и спрос на каждый их них очень избирателен. Любая мелочь может стать решающей. Особенно, если речь не о «красных линиях».

Гузель Ахтямовна отмечает постоянный спрос на небольшие готовые (с чистовой отделкой) офисы с отдельным входом и возможностью размещения вывески в проходимых местах.
На проспекте Октября в городе Уфе часто предлагаются квартиры на первых этажах для перевода в нежилой фонд. Цены на них устанавливаются продавцами уже как на коммерческую недвижимость, несмотря на то, что сам перевод, организация входной группы, даже без ремонта, будет стоить уже более полумиллиона рублей. Причем постепенно первые этажи в Уфе на «красной линии» выкупаются, удобных мест становится все меньше, и это обусловливает спрос на такие офисы. Особенно большой спрос на такие помещения в аренду.

Другим важным моментом является возможность оформления ипотеки на такое помещение, так как при небольшой площади (например, стандартная «трешка-хрущевка» на первом этаже 56-60 кв.метров), сумма кредита еще реальна для одобрения банком и дальнейших выплат для многих бизнес-структур. Некоторые банки, помимо ипотеки коммерческой недвижимости, стали предлагать ипотеку квартир с последующим переводом в нежилой фонд. Целесообразность покупки или аренды офиса для фирмы в зависимости от вида деятельности и уровня развития. Есть свои плюсы и минусы аренды и покупки.

Давайте рассмотрим аренду и покупку на примере открытия нового агентства недвижимости. Далеко не каждое агентство недвижимости может приобрести помещение на «красной линии», ввиду высоких цен. Остается аренда, сама по себе немаленькая, к тому же постоянно растущая. Однако, в периоды межсезонья, стагнации спроса, застоя продаж, кризиса ликвидности банков, когда потребитель «затягивает поясок» по отношению к услугам и товарам, любое агентство недвижимости бизнес сталкивается с ситуацией, так называемой «работы на аренду». Если же помещение находится в собственности, пережить такой период проще, да и помещение можно продать с выгодой. Другой вариант – ипотека. Ежемесячные платежи будут не больше аренды, но платить вы их будете, как говорится, за свою собственность. И продать собственность, пусть и с обременением, тоже можете. Таким образом, для тех видов бизнеса, где четко выражена сезонность, нестабильность спроса, сферах, где конкуренция настолько велика, что открытие такого предприятия может оказаться нерентабельным, а первоначальные вложения велики, лучше ипотека или покупка ликвидного помещения на «красной линии». Если затраты на организацию бизнеса невелики – возможна аренда готового помещения с ремонтом и коммуникациями. В случае чего будет проще свернуть дела. В любом случае хороший многовариантный бизнес-план необходим.
Автор: Елена Андреева